第229章 灵感爆发（2 / 2）

发展到现在，购物中心等城市综合体地产中，其城市综合体设施的建筑设计手法已完全非住宅等项目的传统的建筑立面设计了，更多的是综合考虑建筑立面、灯光照明、表演、广告、多媒体等现代化综合表现手段的应用。

你说你没有气氛，到时人家逛街购物、上班、日常生活都不舒服，这个地方怎么热闹得起来？

客户在购买任何一种商品的时候，购买的实际上都是一种梦想，这种梦想在某一个方面满足了他的需求，所以愿意付出货币等值或不等值交换。

对于住宅来说，客户购买的是一种他们需要的生活方式，因为无论怎样讲，房子本身没有特别大的差异，不同的只是赋予房子的内涵，所以宣传主题往往侧重于对未来生活梦境的憧憬和提前写真。

而购物中心等城市综合体地产实际上更多的是一种投资的概念，因此，作为投资而言，回报率和回报周期才是投资真正关心所在。

住宅房地产面对的消费群体主要分两种，用于自主的购房者和用于投资主要是城市中心地区的小型公寓的购房者。用于自住的购房者又分为首次购房自住和二次及多次购房者，他们的心态是完全不同的。

纯投资的住宅地产在目前的经济水平下所拥有的消费群不多，其所关心的是该区域长远发展以及今后出租的前景问题。在城市综合体地产上，推广对象是分阶段来划分的。如商铺出售或出租阶段、整体交铺运作阶段。

自营的客户关心的是商圈的成熟度、消费群基数和消费能力；而投资客户则更注重该地段的发展前景和投资回报的周期。

在进行商铺销售或出租时，购物中心必须有针对性地利用投放媒体进行宣传，以吸引目标客户如主力店、次主力店、专卖店、个体户等的进驻。

这几类目标客户的日常媒体接受途径最主要是用网络搜索及少量报纸广告，极少数观看黄金时段的电视、宣传广告、单张。

营销周期和市场供给量是密不可分的。目前的房地产市场上，住宅地产的提供量远超过城市综合体地产，所以消费者可选择的机会多，考虑的周期也相对更长。

加上住宅开发已经向规模化、集约化发展，所以住宅地产的营销周期相对较长。在具体的作业方式上，通常分成几个大阶段来执行。

而城市综合体地产在这一点上与住宅地产则完全不同。城市综合体地产能永续存在的前提是需要足够的市场支撑和足够的人群消费。

所以城市综合体地产一般都是在一个相对成熟的区域内进行开发，这样投资总额相对较高，但是实际开发面积相对小，吸收的客户也少，所以营销周期要求尽可能短。

房地产的营销周期一般由几个递进的阶段构成预热期市场引导/培育期、内部认购期、开盘期、强销期、持续期和清盘期。

作为住宅地产来说，因为是分期开发，所以一个住宅项目就包含了几个营销周期，而且每一个营销周期基本上都要完整地包括上述阶段，否则市场引导不够，项目优势就展示不全，消费者对今后生活的了解不够，市场接受就有限。

对于城市综合体地产项目来说，因为是一次性投资开发，所以整个项目只有一个营销周期，并且可能只需包括上述部分阶段，比如预热期和内部认购期合并，或者直接从预热期进入开盘并立即转入强销期。如果先天条件优越，不违背当地市场价格体系，开盘时就直接进入了清盘期。

住宅客户关心的几个关键指标的一般性排序是：价格、地段、户型、品质、开发商实力、服务、配套。而城市综合体地产客户关心的问题排序是：地段、价格、后续管理、开发商实力、资产增值。因为城市综合体地产必须有足够的人气才能支撑。所以一个城市综合体地产项目能否取得成功，很大程度上是由地段等先天因素决定的。

SWOT分析法是一种能够较客观而准确地分析和研究一个项目现实情况地方法。

利用这种方法可以从中找出对自身有利的、值得发扬的因素，以及找出对自己不利的、应该规避的东西。这对于发现存在的问题，找出解决办法，并明确未来的发展方向具有很强的针对性，并有利于领导者和管理者在购物中心项目的发展上作出比较正确的决策和规划。

在分析时，一般把所有的内部因素包括开发公司的优势和劣势都集中在一起，然后用外部的力量来对这些因素进行评估。

购物中心等城市综合体地产的SWOT分析同样与住宅的SWOT分析有所不同，就像城市综合体地产市场调研与住宅市场调研有着理念、操作手法与目的上的不同一样。

住宅地产的SWOT分析是针对项目自身的优劣势，将来的生存机会与来自四面八方的威胁进行分析研究，而购物中心等城市综合体地产的SWOT分析是复合性的，分别要对项目自身所在市场上的各方面元素如项目本身、功能定位、业态定位、目标客户定位、营运管理等进行优劣势、机会和威胁的分析研究。从而为项目未来的开发、影响、经营等方面作出知己知彼的商机基础奠基。

机会和机遇对于购物中心等城市综合体地产项目是非常重要的。其主要来自外部环境对项目的良好预期。比如有人愿意或希望进行合作，投入资金扩大规模，或是提供加盟的机会，提供知名的品牌或授权总代理等。

另外，区域的规划发展实现大的飞跃，都可能成为购物中心价值提升、赢利能力突增的关键点。因此对城市规划发展的研究也是项目机会和机遇寻找的重要途径。

什么样的业态是适合进行招商的，什么样的业态是适合进商场的，首层摆什么，二层摆什么，这都是有城市综合体规律的。首先百货业的城市综合体布局都有着惊人地相似。

第一层化妆品、珠宝，二层女装，三层男装，四层家居，五层美食等。为什么会如此雷同？再比如为什么社区商铺只适合频繁消费的、小额的、同质化的城市综合体业态？这都是跟消费者的消费习惯有关。

没有一个人会为了买一样日常用品要跑到几公里以外或更远的地方，因为在社区中心内购买和几公里以外地方购买的是同样的一个东西；反之，也没有一个人会在社区商铺内购买名牌商品。所以城市综合体的业态定位，城市综合体机会也等于供应与需求之间交集得出的均衡点。

“你是什么大学毕业的啊？”小泽美由一边听我说，一边看我写，好奇地问。

“我啊？就是很普通的大学啊，你肯定没有听过。”南风市的一所大学，她听过才怪了。”

“那你为什么懂得这么多，好像比我以前见过的那些哈佛牛津出来的不动产精英更厉害。”

我一手揉上了她的山峰，坏坏地笑着说：“实践是检验真理的唯一标准。可能我的书本知识没有他们掌握得多，但我的工作经验可不少，所以肯定有些绝招。”

小泽美由脸红红的，说：“你真坏，不要做这种奇怪的事情呢。难道这些你也是因为经历很多的原因？”

“当然了！”说完，我已经把她抱起丢到床上。

工作累了，当然需要一点娱乐。