第229章 灵感爆发（1 / 2）

第229章 灵感爆发

2015-05-15 作者： 水酒一盅

第229章 灵感爆发

小泽美由到底是大家闺秀，精心打扮后还是非常有气质的虽说我已经记不清昨晚的状况，但依稀还是留着和她疯狂的感觉。

然后，小泽美由就和我说了昨晚的事情。

本来她只是跟着我到酒吧去，后来觉得无聊，自己也点了酒喝起来，不知怎么的，两人就喝到一桌了。

后面发生的事情自然是顺理成章，并非是因为我长得帅气或是什么。但现在我出手大方，至少还是给她留下好感的，更何况昨晚她还是彻底被我征服了。

“你懂得不动产的知识吗？”小泽美由竟然聚精会神开始看我的策划案。

“只是懂一点，不过我大学也是学经济学的。”

“哦，那你倒是可以帮我看看有什么不足之处。”开发到底还是为了促进经济繁荣，小泽美由确实能看懂，所以我才这么说。

“定位和主题你还没写出来呢？”看了一会，小泽美由马上说道。

我好奇地问：“哦，看来你还挺精通的吗？我正好灵感被卡住了，你不如仔细说说。”

“对商业综合体进行定位，是在开发之初必须明确的重要问题，简单来看，结合所处地理位置、城市商业发展水平、消费者基本情况的作出判断是比较容易的，但商业综合体的定位难度在于结合自身商业资源的现状进行主题定位并一以贯之，以及在分项定位中实现差异化并与时俱进，这是对商业综合体运作团队的巨大考验。”

果然不是单纯的监视者而已啊！看来小泽派她来，也是想考验我的真是水平，这里面的水有多深，不用想我都能猜出一二了。

其实我并不是不懂这些，只是刚才一时为了娱乐，没有继续写她就回来了而已。

开展商业综合体定位要把握的重点内容，可以划分为几个方面，项目的基础分析，主要是项目所具备的条件和资源，包括市场、政策、竞争环境等不同因素，在前期调查的基础上再通过项目SWOT分析，得出一个综合的结论。

二是产品定位，对综合体内部的功能加以明确，如是否设置住宅、酒店、写字楼等产品，并在此基础上对不同功能的建筑进行细分定位，如在考虑商业规划、租金回报、业态关联等因素后进行商业部分主力店铺和其他普通店铺的组合。

然后是功能定位，如住宅部分是纯住宅还是酒店式公寓，套型面积区间及室内各空间面积分布等，或者商业部分在购物、餐饮、娱乐、休闲等不同功能区的定位。

还有形象定位，需要确立一个品牌形象，包括名称、标志等整套系统，并以此延展形成品牌的运营与延伸策略，为项目推广造势做好准备，以及目标客户定位，通常包括以消费者、投资客、商户、自住客户为主的客户细分，这个部分重点往往在目标消费群的定位，包括主力和辅助性目标消费群，消费群的区域、年龄、收入水平定位等方面。

价格定位自不用说，销售的部分需要制订价格策略，通常以市场定价法或成本定价法确定待售物业的价格，而招商的部分，不论是写字楼、酒店还是商业，需要考虑租金水平、经营方式、提点比例等等，作为后期实施招商的一个初步策略。

规划定位是要给龚飞他们确定的，即项目整体开发规划思路与目的，布局建议，结构及平面，建筑风格与环艺规划，交通与人流组织，营业空间规划等等；最后是项目的经济效益分析，包括成本费用，营业利润等财务指标。

根据综合体的四项基本功能，项目的核心驱动力可以分为商务驱动、商业驱动、酒店驱动、公寓驱动、或混合驱动等，其整体定位也就相应的以一种或两种物业为核心，核心物业的在整个综合体中将占有较大的比重，其提供综合体的主要功能和最大的收益，同时也是人流的主要吸引者。

在确定了商业综合体中可以有哪些业态业种之后，就需要从中选择商家。这种选择在项目建设期间就应该有初步考虑，商业综合体的建筑设计应该同商家主体的选择尽量配合。

商家的组成和特点决定了整个商业综合体项目的经营定位。反过来，商业综合体的个性和差异化也在很大程度上取决于商家的组成。

在操盘过程中，我发现，一个城市综合体地产项目成功与否是受到多方面的制约。前期的市场调研是否全面、市场定位是否准确；后期的物业管理策划、经营管理是否到位等因素都会对发展商的利润水平造成重大影响。

大多数发展商抱着名利双收的心态投资城市综合体地产，但投资与收益往往有很大的差距。如何取得叫好又叫座的投资收益，均衡商户、小业主、发展商之间的利益是关键所在、其实，城市综合体地产是一种多赢投资模式，既要均衡几方投资者发展商、小业主、商家、零售商的回报，又要满足消费者的口味，因此，投资城市综合体地产项目需要理智应对，冷静分析。

目前，许多人认为城市综合体地产与住宅一样，属于一种地产，可以使用相同的地产操作模式。存有这种观念的房地产开发商也不乏其人。这是明显错误的。因为城市综合体地产在开发与经营运行等整个操作流程中与住宅开发操作模式有着本质的区别，开发商必须要有一种经营城市综合体的正确心态去进行操作。

一个项目如果在前期的市场调研时分析不准确，就无法作出准确的经营定位策略，进而导致后期经营无可收拾的后果。如果能在前期充分考虑到城市综合体地产的操作特性，深入透彻地了解城市综合体的经营特征，则可有效地避免这种经营困境的状况发生。

住宅的开发利润途径只是单一的一次性总销售收入扣减总开发成本所得。城市综合体地产的开发利润是通过无数次、多种途径的不定性收入形式，其中包括出租、销售、自营等来实现。

而出租可以分作不定期租金回收入，一般分为5年、10年或者以后的总体租金回收；商铺的销售分为短期与中期，即是指一次性的销售或者是带租约销售等。

自营即是从开发到经营都是由开发商自行操作，例如自营百货、超市、连锁店、饮食娱乐等等各种城市综合体形式，但当中存在着各种的经营成本问题。

住宅项目开发商可以自己分析市场，根据对市场需求的研究作出产品定位，决定户型的比例及住宅产品类型。

但购物中心等城市综合体地产项目的消费市场调研则完全不同，其销售对象不是的购物消费者，而是投资小业主和商家，特别是主力店。大部分主力店是采取租赁方式，开发商首先要找到主力店，并参照其要求进行功能上的规划设计。

当然，这也是中耀的工作之一，不过并不是主要工作，因为这个工作里面的利润很大，所以小泽肯定是不会错过的。

表现在建筑形态上，购物中心等城市综合体地产的城市综合体设施开发需要在规划设计中更多地考虑室内外空间的整合以及城市综合体设施和休闲娱乐设施的整合。

体验性空间、休闲共享越来越多地成为城市综合体地产吸引客源的精彩亮点，在规划设计中已经被高度重视。